Покупка квартиры: какой кредит лучше взять?

Кредит на жилье – это долгосрочный заем, при котором банк старается максимально снизить риски невозврата выданных денег. Есть несколько его разновидностей, которые доступны гражданам, основной – ипотека. Доступен гражданам России, которые соответствуют требованиям той конкретной финансовой организации, в которую подается заявка на оформление кредита.

Какие виды кредита можно использовать при покупке жилья?

Желающим приобрести жилую недвижимость в кредит доступны следующие варианты:

1. Беспроцентный заем. Он широко известен, как рассрочка. Она предоставляется и на жилье. Такая оплата частями предоставляется застройщиком, финансовая организация выступает в качестве посредника. Чаще предоставляется на срок до полугода, реже – на 1-2 года. Размер платежей высокий, рассчитан на лиц, которые в течение короткого времени рассчитывают получить крупную сумму, которой хватит на выплату стоимости квартиры или дома;
2. Потребительский кредит. Выдается на срок до 6 лет. Выгоден в том случае, если у заемщик готов внести основную сумму за жилье (свыше 60%). За счет существенной суммы кредита придется предоставить залоговое имущество и/или поручителя;
3. Целевой заем или ипотека. Его можно оформить исключительно на приобретение жилой недвижимости. При этом обязательно предоставить залоговое имущество, которым, как правило, выступает приобретаемая квартира, дом. Предоставляется на длительный срок – до 30 лет;
4. Льготный кредит. Предоставляется специальным категориям лицам, на которых распространяется государственная поддержка. Это военные, полицейские, судьи, семьи с двумя детьми и более. Список не полный. При этом банк выдает обычный кредит, а разницу между его реальной стоимостью и льготными условиями компенсирует государство.

Каждый из перечисленных кредитов имеет особенности, которые нужно учитывать потенциальному заемщику. Например, потребительский кредит не нуждается в залоге, разных видов страхования, длительных проверках. Поскольку основная сумма за квартиру или дом выплачивается за счет личных средств заемщика, банк несет минимальные риски невозврата выданных денег. Недостаток – высокая переплата по кредиту.

Ипотека потребует и залога, и поручителя. При этом заемщик не освобождается от первоначального взноса, хотя его размер меньше, чем в предыдущем случае – 15-30%. Кроме того, придется оформлять разные виды страховок, которые дополнительно нагружают бюджет заемщика;

Особенности льготных займов – зависят от наличия денег в бюджете. Нередко разница в процентах оплачивается в течение какого-то срока (до 3 лет), а затем ежемесячный платеж вырастает до обычного размера, разница государством больше не компенсируется.

Еще одна особенность для льготников – прекращение дотаций при просрочке ежемесячных платежей. Чтобы не лишиться государственной поддержки в этом случае, заемщику нужно представить документальные подтверждения неумышленной задержки платежей. Для оформления такого кредита предоставляют справки, свидетельства, которые подтверждают право на получение льгот.

Особенности приобретения недвижимости в кредит

Такие особенности зависят от вида недвижимости, которая покупается в кредит. Она может быть первичной, вторичной или под ключ. Так, при желании получить кредит на покупку квартиры в новостройке (первичное жилье), нужно учитывать следующие преимущества:

1. Недвижимость не имеет истории сделок, отсутствует риск отмены сделки по причине игнорирования имущественных интересов третьих лиц, нарушения их прав при заключении соглашения купли-продажи;
2. Квартира или дом новые, с ремонтом, без каких-либо историй (убийство, наркопритон и т.п.);
3. Новая удобная планировка, не придется решать ребус, как разместить современную кухню с бытовой техникой на кухне в хрущевке площадью в 3 м².

Такие кредиты не нуждаются в титульном страховании. В других случаях банк требует, чтобы подобный договор оформлялся не срок не менее 3 лет. А это дополнительная финансовая нагрузка на бюджет заемщика.

Есть и недостатки в покупке таких квартир, а именно:

1. Фиксированная стоимость на квадратный метр квартиры или дома;
2. Качества недвижимости непроверенное, с годами могут проявиться существенные недостатки (некачественные материалы, несоответствие технической документации и т.п.);
3. Отсутствие полноценной инфраструктуры. Нередко новостройки выстроены одна за одной где-то на окраине города, а поблизости отсутствуют школы, детские сады, супермаркеты, спортивные залы и т.п.

Кредит на покупку жилья также имеет ряд существенных особенностей. Преимущества следующие:

1. Можно торговаться, менять условия сделки, снижать стоимость;
2. Жилье проверено временем, обжито;
3. Разнообразные предложения в самых разных районах города;
4. Наличие развитой инфраструктуры – детские сады, магазины, рынки, школы, автостоянки и т.п.

Вместе с этим есть и существенные недостатки:

1. Банки неохотно соглашаются оформить ипотеку на такую недвижимость, условия кредитования хуже;
2. Обязательно титульное страхование, поскольку у квартиры или дома есть история смены собственников.

На некоторые объекты недвижимости вторичного жилья банк откажет оформлять кредит. Это касается коммунальных квартир, старых построек и домов в аварийном состоянии. Кроме того, если предварительная проверка юридической чистоты сделки выявит признаки нарушения чьих-то прав собственности при отчуждении исследуемого объекта недвижимости, в выдаче кредита также откажут.

Кредит на квартиру или дом под ключ выдается на основании заключенного с застройщиком договора долевого участия (ДДУ). Это наиболее выгодный вариант при прочих равных условиях по следующим причинам:

1. Стоимость недвижимости существенно ниже, в некоторых случаях разница составляет 50%;
2. Банки охотно кредитуют такие приобретения, особенно если застройщик их партнер;
3. Высокая степень безопасности сделки.

Раньше существовали высокие риски, что застройщик получит деньги и обанкротиться. В результате дольщик остается без жилья, денег и с большим кредитом. С 2018 года государство через изменения в законодательстве обязало применять расчеты по ДДУ через эскроу-счета.

Механизм следующий. Дольщик заключает ДДУ с застройщиком. Последний обязан открыть эксроу-счет в аккредитованном банке. Деньги дольщика переводятся на этот счет, а застройщику под эту сумму выдается кредит под небольшой процент.

После выполнения условий ДДУ (передачи квартиры дольщику) деньги с эскроу-счета переводятся застройщику. Если условия ДДУ не выполнены, застройщик, например, обанкротился, деньги возвращаются дольщику.

Такой механизм снижает риски потерь денег, переданных застройщикам, к нулю. Тем самым, кредит на жилье под ключ – один из наиболее выгодных вариантов. Недостаток – придется ожидать введения дома в эксплуатацию в течение 2-3 лет и более.

Требования и документы для оформления кредита

Кредит на покупку дома или квартиры обязательно выдается только гражданам России, которые достигли, как минимум, совершеннолетия. Но чаще возрастные ограничения жестче, заявителю должно исполниться 23-25 лет, но не более 55 лет, чтобы претендовать на такой заем. Гражданство и возраст подтверждаются предъявлением паспорта. Его копия прикладывается к заявлению.

Другое важное требование – доход заемщика. Рекомендуемые параметры, которые проверяются банком:

1. Он официальный и стабильный: заработная плата при официальном трудоустройстве, доход от аренды по договору и т.п.;
2. Его размер достаточный. На ежемесячный взнос по кредиту должно уходить не более 40% от дохода. При этом оставшейся суммы должно хватать не меньше, чем на минимальный прожиточный минимум для каждого члена семьи потенциального заемщика.

Поэтому заявитель предоставляет не только справки о доходах, 2-НДФЛ, официальном трудоустройстве, соглашения и другие документы, подтверждающие получение ежемесячных стабильных выплат. Дополнительно подаются справки о составе семьи, наличии иждивенцев.

Для справки! При оформлении кредита на жилье семейным гражданином, его супруг или супруга могут выступать созаемщиками. В этом случае суммируются доходы семейной пары, что облегчает получение одобрения заявки.

Для мужчин призывного возраста обязательно требуется предоставление военного билета или приписного свидетельства. Если вопрос с прохождением военной службы не урегулирован, в заявлении на кредит откажут.

При предоставлении в залог дополнительного имущества, кроме приобретаемой в кредит квартиры, потребуется предоставить правоустанавливающие на него документы. Это могут быть соглашения купли-продажи, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.

При наличии денег на банковском счете, нужно получить выписку из финансовой организации. В ней отображаются сведения о состоянии счета, что может подтверждать состоятельность заявителя.

Договор страхования

Такие соглашения оформляются при участии банка. Причина – он является партнером страховщиков, получает прибыль с каждого такого соглашения. При выдаче кредита на квартиру могут требоваться следующие виды полисов:

1. На заложенное имущество – обязательный договор, который требуется по закону;
2. Титул – применяется при покупке жилья на вторичном рынке;
3. Жизни, здоровья, потери трудоспособности – рекомендуемые банком, но от них можно отказаться как перед оформлением кредита, так и в течение 14 дней после заключения договора страхования.

При наличии поручителей от них потребуется предоставить паспорт и справку 2-НДФЛ, другие документы, подтверждающие размер ежемесячного дохода. Если заявитель планирует использовать материнский капитал, например, в качестве первоначального взноса, он обязан подтвердить право на его получение. Для этого к заявлению прикладываются:

1. Справка о получении маткапитала;
2. Свидетельства о рождении детей;
3. Документы, подтверждающие родительские права или опекунство.

Банки могут потребовать и другие документы, которые подтверждают какие-либо обстоятельства. Зависит от конкретной ситуации у потенциального заемщика, продавца квартиры, поручителя и т.п.

Перед тем, как начинать сбор документов, рекомендуется обратиться к менеджерам одного или нескольких банков. Они дадут предварительное решение о возможности оформления кредита, предоставят список необходимых справок, свидетельств, которые нужно собрать и приложить к заявлению. Найти наиболее подходящие условия оформления займа на квартиру помогут кредитные брокеры. Обращение к ним экономит время, позволяет выбрать наиболее выгодное кредитное предложение, избежать заведомо кабальных условий.