Содержание:
Кредит на жилье – это долгосрочный заем, при котором банк старается максимально снизить риски невозврата выданных денег. Есть несколько его разновидностей, которые доступны гражданам, основной – ипотека. Доступен гражданам России, которые соответствуют требованиям той конкретной финансовой организации, в которую подается заявка на оформление кредита.
Какие виды кредита можно использовать при покупке жилья?
Желающим приобрести жилую недвижимость в кредит доступны следующие варианты:
- Беспроцентный заем. Он широко известен, как рассрочка. Она предоставляется и на жилье. Такая оплата частями предоставляется застройщиком, финансовая организация выступает в качестве посредника. Чаще предоставляется на срок до полугода, реже – на 1-2 года. Размер платежей высокий, рассчитан на лиц, которые в течение короткого времени рассчитывают получить крупную сумму, которой хватит на выплату стоимости квартиры или дома;
- Потребительский кредит. Выдается на срок до 6 лет. Выгоден в том случае, если у заемщик готов внести основную сумму за жилье (свыше 60%). За счет существенной суммы кредита придется предоставить залоговое имущество и/или поручителя;
- Целевой заем или ипотека. Его можно оформить исключительно на приобретение жилой недвижимости. При этом обязательно предоставить залоговое имущество, которым, как правило, выступает приобретаемая квартира, дом. Предоставляется на длительный срок – до 30 лет;
- Льготный кредит. Предоставляется специальным категориям лицам, на которых распространяется государственная поддержка. Это военные, полицейские, судьи, семьи с двумя детьми и более. Список не полный. При этом банк выдает обычный кредит, а разницу между его реальной стоимостью и льготными условиями компенсирует государство.
Каждый из перечисленных кредитов имеет особенности, которые нужно учитывать потенциальному заемщику. Например, потребительский кредит не нуждается в залоге, разных видов страхования, длительных проверках. Поскольку основная сумма за квартиру или дом выплачивается за счет личных средств заемщика, банк несет минимальные риски невозврата выданных денег. Недостаток – высокая переплата по кредиту.
Ипотека потребует и залога, и поручителя. При этом заемщик не освобождается от первоначального взноса, хотя его размер меньше, чем в предыдущем случае – 15-30%. Кроме того, придется оформлять разные виды страховок, которые дополнительно нагружают бюджет заемщика;
Особенности льготных займов – зависят от наличия денег в бюджете. Нередко разница в процентах оплачивается в течение какого-то срока (до 3 лет), а затем ежемесячный платеж вырастает до обычного размера, разница государством больше не компенсируется.
Еще одна особенность для льготников – прекращение дотаций при просрочке ежемесячных платежей. Чтобы не лишиться государственной поддержки в этом случае, заемщику нужно представить документальные подтверждения неумышленной задержки платежей. Для оформления такого кредита предоставляют справки, свидетельства, которые подтверждают право на получение льгот.
Особенности приобретения недвижимости в кредит
Такие особенности зависят от вида недвижимости, которая покупается в кредит. Она может быть первичной, вторичной или под ключ. Так, при желании получить кредит на покупку квартиры в новостройке (первичное жилье), нужно учитывать следующие преимущества:
- Недвижимость не имеет истории сделок, отсутствует риск отмены сделки по причине игнорирования имущественных интересов третьих лиц, нарушения их прав при заключении соглашения купли-продажи;
- Квартира или дом новые, с ремонтом, без каких-либо историй (убийство, наркопритон и т.п.);
- Новая удобная планировка, не придется решать ребус, как разместить современную кухню с бытовой техникой на кухне в хрущевке площадью в 3 м2.
Такие кредиты не нуждаются в титульном страховании. В других случаях банк требует, чтобы подобный договор оформлялся не срок не менее 3 лет. А это дополнительная финансовая нагрузка на бюджет заемщика.
Есть и недостатки в покупке таких квартир, а именно:
- Фиксированная стоимость на квадратный метр квартиры или дома;
- Качества недвижимости непроверенное, с годами могут проявиться существенные недостатки (некачественные материалы, несоответствие технической документации и т.п.);
- Отсутствие полноценной инфраструктуры. Нередко новостройки выстроены одна за одной где-то на окраине города, а поблизости отсутствуют школы, детские сады, супермаркеты, спортивные залы и т.п.
Кредит на покупку жилья также имеет ряд существенных особенностей. Преимущества следующие:
- Можно торговаться, менять условия сделки, снижать стоимость;
- Жилье проверено временем, обжито;
- Разнообразные предложения в самых разных районах города;
- Наличие развитой инфраструктуры – детские сады, магазины, рынки, школы, автостоянки и т.п.
Вместе с этим есть и существенные недостатки:
- Банки неохотно соглашаются оформить ипотеку на такую недвижимость, условия кредитования хуже;
- Обязательно титульное страхование, поскольку у квартиры или дома есть история смены собственников.
На некоторые объекты недвижимости вторичного жилья банк откажет оформлять кредит. Это касается коммунальных квартир, старых построек и домов в аварийном состоянии. Кроме того, если предварительная проверка юридической чистоты сделки выявит признаки нарушения чьих-то прав собственности при отчуждении исследуемого объекта недвижимости, в выдаче кредита также откажут.
Кредит на квартиру или дом под ключ выдается на основании заключенного с застройщиком договора долевого участия (ДДУ). Это наиболее выгодный вариант при прочих равных условиях по следующим причинам:
- Стоимость недвижимости существенно ниже, в некоторых случаях разница составляет 50%;
- Банки охотно кредитуют такие приобретения, особенно если застройщик их партнер;
- Высокая степень безопасности сделки.
Раньше существовали высокие риски, что застройщик получит деньги и обанкротиться. В результате дольщик остается без жилья, денег и с большим кредитом. С 2018 года государство через изменения в законодательстве обязало применять расчеты по ДДУ через эскроу-счета.
Механизм следующий. Дольщик заключает ДДУ с застройщиком. Последний обязан открыть эксроу-счет в аккредитованном банке. Деньги дольщика переводятся на этот счет, а застройщику под эту сумму выдается кредит под небольшой процент.
После выполнения условий ДДУ (передачи квартиры дольщику) деньги с эскроу-счета переводятся застройщику. Если условия ДДУ не выполнены, застройщик, например, обанкротился, деньги возвращаются дольщику.
Такой механизм снижает риски потерь денег, переданных застройщикам, к нулю. Тем самым, кредит на жилье под ключ – один из наиболее выгодных вариантов. Недостаток – придется ожидать введения дома в эксплуатацию в течение 2-3 лет и более.
Требования и документы для оформления кредита
Кредит на покупку дома или квартиры обязательно выдается только гражданам России, которые достигли, как минимум, совершеннолетия. Но чаще возрастные ограничения жестче, заявителю должно исполниться 23-25 лет, но не более 55 лет, чтобы претендовать на такой заем. Гражданство и возраст подтверждаются предъявлением паспорта. Его копия прикладывается к заявлению.
Другое важное требование – доход заемщика. Рекомендуемые параметры, которые проверяются банком:
- Он официальный и стабильный: заработная плата при официальном трудоустройстве, доход от аренды по договору и т.п.;
- Его размер достаточный. На ежемесячный взнос по кредиту должно уходить не более 40% от дохода. При этом оставшейся суммы должно хватать не меньше, чем на минимальный прожиточный минимум для каждого члена семьи потенциального заемщика.
Поэтому заявитель предоставляет не только справки о доходах, 2-НДФЛ, официальном трудоустройстве, соглашения и другие документы, подтверждающие получение ежемесячных стабильных выплат. Дополнительно подаются справки о составе семьи, наличии иждивенцев.
Для справки! При оформлении кредита на жилье семейным гражданином, его супруг или супруга могут выступать созаемщиками. В этом случае суммируются доходы семейной пары, что облегчает получение одобрения заявки.
Для мужчин призывного возраста обязательно требуется предоставление военного билета или приписного свидетельства. Если вопрос с прохождением военной службы не урегулирован, в заявлении на кредит откажут.
При предоставлении в залог дополнительного имущества, кроме приобретаемой в кредит квартиры, потребуется предоставить правоустанавливающие на него документы. Это могут быть соглашения купли-продажи, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.
При наличии денег на банковском счете, нужно получить выписку из финансовой организации. В ней отображаются сведения о состоянии счета, что может подтверждать состоятельность заявителя.
Договор страхования
Такие соглашения оформляются при участии банка. Причина – он является партнером страховщиков, получает прибыль с каждого такого соглашения. При выдаче кредита на квартиру могут требоваться следующие виды полисов:
- На заложенное имущество – обязательный договор, который требуется по закону;
- Титул – применяется при покупке жилья на вторичном рынке;
- Жизни, здоровья, потери трудоспособности – рекомендуемые банком, но от них можно отказаться как перед оформлением кредита, так и в течение 14 дней после заключения договора страхования.
При наличии поручителей от них потребуется предоставить паспорт и справку 2-НДФЛ, другие документы, подтверждающие размер ежемесячного дохода. Если заявитель планирует использовать материнский капитал, например, в качестве первоначального взноса, он обязан подтвердить право на его получение. Для этого к заявлению прикладываются:
- Справка о получении маткапитала;
- Свидетельства о рождении детей;
- Документы, подтверждающие родительские права или опекунство.
Банки могут потребовать и другие документы, которые подтверждают какие-либо обстоятельства. Зависит от конкретной ситуации у потенциального заемщика, продавца квартиры, поручителя и т.п.
Перед тем, как начинать сбор документов, рекомендуется обратиться к менеджерам одного или нескольких банков. Они дадут предварительное решение о возможности оформления кредита, предоставят список необходимых справок, свидетельств, которые нужно собрать и приложить к заявлению. Найти наиболее подходящие условия оформления займа на квартиру помогут кредитные брокеры. Обращение к ним экономит время, позволяет выбрать наиболее выгодное кредитное предложение, избежать заведомо кабальных условий.